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Aspectos tributarios de ser propietario de una vivienda: Cómo vender una vivienda

Updated for Tax Year 2019


OVERVIEW

Aunque la mayoría de las ganancias por la venta de una vivienda ahora son libre de impuestos, hay algunas medidas que aún puedes tomar para maximizar los beneficios tributarios por la venta de tu vivienda. Aprende cómo calcular tu ganancia, teniendo en cuenta la base, las mejoras y otros factores.


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La ganancia de la venta de una vivienda suele ser libre de impuestos

La mayoría de los que venden su vivienda ni siquiera tienen que reportar la transacción al IRS. Pero si eres una de las excepciones, conocer las reglas te ayudará a que no aumente tu factura de impuestos.

Este artículo aborda algunos de los temas más importantes:

¿Tengo que pagar impuestos sobre las ganancias que obtuve por la venta de mi vivienda?

Depende de cuánto hacía que eras propietario de la vivienda, cuánto tiempo viviste en ella antes de la venta y la ganancia que obtuviste.

  • Si fuiste propietario de la casa y viviste en ella durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, hasta $250,000 de ganancia pueden ser libres de impuestos.
  • Si eres casado declarando en conjunto, la cantidad libre de impuestos se duplica a $500,000.

La ley te permite “excluir” esta ganancia de tus ingresos tributables. (Sin embargo, si la vendiste a pérdida, no puedes obtener una deducción por esa pérdida).

  • Puedes usar esta exclusión cada vez que vendas una vivienda principal, siempre y cuando hayas sido propietario y vivido en ella durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta y no hayas reclamado la exclusión sobre otra vivienda en los últimos dos años.
  • Si tu ganancia supera el límite de $250,000 o de $500,000, el exceso se reporta como ganancia de capital en el Anexo D.

¿Cómo califico para este alivio tributario?

Hay tres requisitos que debes cumplir para poder tratar la ganancia por la venta de tu vivienda principal como libre de impuestos:

  • Ser propietario: Tienes que haber sido propietario de la vivienda durante al menos dos años (730 días o 24 meses completos) de los cinco años anteriores a la fecha de venta. No tienen que ser necesariamente seguidos ni tienen que ser los dos años inmediatamente anteriores a la venta. Por ejemplo, si usaste una vivienda como principal durante una década y, luego, la alquilaste durante dos años antes de la venta, aún calificarías de acuerdo con este requisito.
  • Uso: Tienes que haber usado la vivienda que estás vendiendo como tu vivienda principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la fecha de venta.
  • Plazo: No has excluido la ganancia por la venta de otra vivienda dentro de los dos años anteriores a esta venta.

Si eres casado y quieres usar la exclusión de $500,000:

  • Tienes que declarar en conjunto.
  • Al menos un cónyuge debe cumplir con el requisito de ser propietario (haber sido propietario durante al menos dos de los cinco años anteriores a la fecha de venta).
  • Tanto tú como tu cónyuge tienen que haber vivido en la casa durante dos de los cinco años anteriores a la venta.

Circunstancias especiales

Incluso si no cumples con todos estos requisitos, hay reglas especiales que es posible que te permitan reclamar ya sea la exclusión completa o parte de ella:

  • Si te convertiste en propietario de una vivienda como parte de un acuerdo de divorcio, puedes contar el tiempo que tu ex cónyuge fue propietario de la vivienda como tiempo en el que fuiste propietario tú a los fines de cumplir con el requisito de dos de los cinco años.
  • Para cumplir con el requisito de uso, puedes contar ausencias temporales breves como tiempo de uso de la vivienda, incluso si la alquilaste a otros durante dichas ausencias.
  • Si a ti o a tu cónyuge se les otorga el uso de una vivienda como parte de un divorcio o un acuerdo de separación, el cónyuge que no usa la vivienda igualmente puede contar los días en los que el otro cónyuge viva en ella como días de uso. Esto puede incidir si uno de los cónyuges se muda y abandona la vivienda, pero continúa siendo el propietario total o parcial hasta que se venda.
  • Si cualquiera de los cónyuges fallece y el cónyuge sobreviviente no se vuelve a casar antes de la fecha de venta de la vivienda, este puede contar el período en el que el cónyuge fallecido fue propietario y usó la propiedad para el requisito de haber sido propietario y usado la vivienda.

Miembros de las fuerzas armadas, del servicio exterior y de una agencia de inteligencia

Puedes optar por que se te suspenda el requisito de haber sido propietario y usado la vivienda durante cinco años por hasta diez años durante cualquier período en el que tú o tu cónyuge presten un “servicio oficial extendido que califique” como miembro de las fuerzas armadas, el Servicio Exterior o las agencias federales de inteligencia. Estás en servicio extendido calificado cuando, durante más de 90 días, o por un período indefinido, estás en alguna de las siguientes situaciones:

  • en un destino que está al menos a 50 millas de tu vivienda principal, o
  • usando, bajo órdenes gubernamentales, una vivienda del Gobierno.

Esto significa que es posible que cumplas con el requisito de haber usado la vivienda durante dos años incluso si, por tus servicios, no viviste realmente en ella durante al menos los dos años requeridos de los cinco años anteriores a la venta.

¿Cómo puedo calificar para una reducción de la exclusión?

En determinados casos, puedes tratar parte de tu ganancia como libre de impuestos incluso si no cumples con los requisitos de dos de los cinco años. Hay una reducción de la exclusión disponible si vendes tu vivienda antes de que cumplas con esos requisitos, por uno de estos motivos:

Por lo tanto, si necesitas mudarte a un lugar más grande para tener espacio para los trillizos, la ley no lo considerará en tu contra.

Notas: La reducción de la exclusión NO significa que puedas excluir solo una parte de tu ganancia, sino que obtienes menos que la exclusión completa de $250,000/$500,000. Por ejemplo, si una pareja casada era propietaria de una vivienda y la usó durante un año antes de venderla, podría excluir hasta $250,000 de ganancia (la mitad de los $500,000 porque fueron propietarios de la vivienda y vivieron en ella solo durante la mitad de los dos años requeridos).

Cómo decidir si tomar la exclusión

¿Sería coherente rechazar la generosidad del Gobierno y no reclamar la exclusión?

Aunque es muy poco probable, pagar impuestos sobre la venta de una vivienda puede ser coherente si se preserva la exclusión para proteger una ganancia más alta sobre otra vivienda que tienes pensado vender dentro de los dos años. Recuerda que, si bien puedes usar la exclusión cualquier cantidad de veces durante tu vida, no puedes usarla más de una vez cada dos años.

¿Tengo que reportar la venta de mi vivienda en mi declaración?

En general, tienes que reportar la venta de tu vivienda en tu declaración de impuestos si recibiste un Formulario 1099-S o si no cumples con los requisitos para excluir la ganancia sobre su venta. Ve lo siguiente: ¿Tengo que pagar impuestos sobre las ganancias que obtuve por la venta de mi vivienda? más arriba.

El Formulario 1099-S: Ganancias Procedentes de Transacciones de Bienes Raíces, suele ser emitido por el agente de bienes raíces encargado del cierre (una compañía de títulos de propiedad, agente inmobiliario o compañía hipotecaria).

Para evitar recibir este formulario (y que se envíe una copia al IRS), debes darle al agente algunas garantías, en cualquier momento antes del 15 de febrero del año posterior a la venta, de que la ganancia sobre la venta está libre de impuestos.

Para hacerlo, debes asegurarle al agente lo siguiente:

  1. Que fuiste el propietario de la vivienda y la usaste como vivienda principal durante períodos que, en total, sumen al menos dos años de los cinco años anteriores a la fecha de su venta.
  2. Que no vendiste ni intercambiaste otra vivienda principal durante el período de dos años que finaliza en la fecha de venta o intercambio de la vivienda.
  3. Que ni tú ni tu cónyuge usaron ninguna parte de la vivienda para fines comerciales ni de alquiler.
  4. Que se aplica al menos una de las siguientes afirmaciones: (1) el precio de venta es de $250,000 o menos; (2) eres casado, el precio de venta es de $500,000 o menos y la ganancia sobre la venta es de $250,000 o menos; (3) eres casado, el precio de venta es de $500,000 o menos y se cumple alguna de estas condiciones:
  • Tienes la intención de declarar en conjunto para el año de la venta o del intercambio.
  • Tu cónyuge también usó la vivienda como residencia principal por períodos que, en total, suman dos años o más de los cinco años anteriores a la fecha de la venta.
  • Tu cónyuge tampoco vendió ni intercambió otra vivienda principal durante el período de dos años que finaliza en la fecha de la venta o del intercambio de la vivienda.

Básicamente, el IRS no exige que el agente de bienes raíces encargado del cierre de la operación use el Formulario 1099-S para reportar la venta de una vivienda por una cantidad de $250,000 o menos ($500,000 o menos para casados declarando en conjunto).

  • Si diste estas garantías, no debes recibir un Formulario 1099-S del agente de bienes raíces encargado del cierre.
  • Si no recibes el formulario, no es necesario que reportes la venta de tu vivienda en tu declaración de impuestos.

En el caso de que sí hayas recibido un Formulario 1099-S, significa que el IRS también recibió una copia. Sin embargo, no significa que necesariamente debas impuestos sobre la venta.

  • Podría ser un error o, quizás, el agente de bienes raíces encargado del cierre no tenía los documentos adecuados.
  • Si calificas para la exclusión para hacer que toda tu ganancia esté libre de impuestos, no reportes la venta.
  • Sí asegúrate de tener toda la documentación en orden para mostrársela al IRS si te la solicita.

Cómo calcular la ganancia sobre la venta de una vivienda

Obtienes una ganancia si vendes tu vivienda por un precio mayor que el que pagaste por ella. ¿Pero cómo se calcula el costo real? Para los fines del impuesto, tienes que determinar la base ajustada para averiguar si la venta te generó ganancia o pérdida.

  • La base ajustada es, básicamente, lo que invertiste en la vivienda (el costo original más el costo de las mejoras de capital que realizaste).
  • Las mejoras de capital agregan valor a tu vivienda, prolongan su vida útil o la habilitan para un uso nuevo o diferente.
  • No incluyen gastos de mantenimiento de rutina ni reparaciones menores como, por ejemplo, pintura.
  • Las mejoras incluyen, por ejemplo, un techo nuevo, una cocina remodelada, una piscina o aire acondicionado central.
  • Sumas estos gastos al costo original para aumentar tu base ajustada (que, a su vez, disminuye la cantidad de ganancia sobre la venta).

Por otro lado, tienes que restar lo siguiente:

  • Los créditos por depreciación, pérdida por hechos fortuitos o créditos por energía que hayas reclamado para reducir tu factura de impuestos mientras fuiste el propietario de la vivienda.
  • Si diferiste el pago de los impuestos sobre las ganancias provenientes de la venta de una vivienda anterior (como se permitía antes de mediados de 1997 a propietarios de viviendas que usaban las ganancias para comprar una vivienda más cara de reemplazo), también tienes que restar esa ganancia de la base ajustada.

Entonces, supongamos que compraste una casa por $50,000 en 1993, la vendiste por $75,000 en 1996 y, para diferir el impuesto sobre los $25,000 de ganancia, compraste una vivienda nueva por $110,000. La base de la nueva vivienda sería de $85,000.

  • $75,000 de precio de venta - $50,000 de costo original = $25,000 de ganancia
  • $110,000 de costo de la vivienda nueva - $25,000 de ganancia no tributable = $85,000 de base

¿Cuál es el costo original de mi vivienda?

El costo original de la vivienda es, para la mayoría de la gente, la cantidad que se pagó por ella.

Si le compraste tu vivienda a alguien, el precio que pagaste es el precio de compra (más ciertos gastos de liquidación y cierre). Todos estos costos deberían estar indicados en tu declaración de cierre. No se incluye lo siguiente:

  • elementos que figuran en la declaración de cierre, pero que son gastos personales o de rutina como, por ejemplo, seguro o cuotas que debas a la asociación de propietarios, o
  • cantidades prorrateadas de impuestos e intereses sobre la propiedad.

Si construiste tu vivienda, tu costo original es el costo del terreno más lo que pagaste para construirla, que incluye lo siguiente:

  • cantidades pagadas a tu contratista y a los subcontratistas,
  • los honorarios de tu arquitecto, de haberlos, y
  • los cargos por conexión que pagaste a los proveedores de servicios públicos.

Si heredaste la vivienda, la base será el número que usas como “costo original”.

  • Si el fallecimiento tuvo lugar en cualquier año a excepción de 2010, tu base es el valor justo de mercado de tu vivienda en la fecha del fallecimiento del propietario anterior o a la fecha de valuación alternativa si el albacea testamentario optó por valuar los activos del patrimonio a los seis meses del fallecimiento del propietario.
  • Si la persona falleció en 2010, se aplican reglas de base especiales, que dependen de tu vínculo con la persona fallecida. Consulta con el albacea testamentario, que debería poder brindarte información acerca de la base de tu vivienda.

¿Cuál es la base ajustada de mi vivienda?

La base ajustada es, simplemente, el costo de tu vivienda ajustado para los fines del impuesto por mejoras que hayas realizado o deducciones que hayas obtenido.

Por ejemplo, si el costo original de la vivienda fue de $100,000 y le agregaste un patio de $5,000, la base ajustada pasa a ser de $105,000. Si luego obtuviste una deducción por pérdidas por hecho fortuito de $8,000, tu base ajustada pasa a ser de $97,000.

  • $100,000 de costo original + $5,000 de patio = $105,000 de base ajustada
  • $105,000 de base ajustada - $8,000 de deducción por pérdidas por hecho fortuito = $97,000 de base ajustada final

Estos son los pasos para calcular la base ajustada sobre una vivienda:

Comienza por el precio de compra de tu vivienda (como se describe más adelante).

  • O, si presentaste un Formulario 2119 en el momento en el que adquiriste originalmente tu antigua vivienda para diferir la ganancia sobre la venta de una vivienda anterior (en 1997 o antes), usa la base ajustada de la nueva vivienda que se calculó en el Formulario 2119. (Ve la sección Ganancias diferidas según las antiguas reglas de “reinversión”).

A esa base inicial, súmale lo siguiente:

  • El costo de las mejoras que agregaron valor a la vivienda, prolongaron su vida útil o la habilitaron para un uso nuevo o diferente.
  • Cálculos tributarios especiales que hayas pagado.
  • Cantidades que hayas gastado después de un hecho fortuito (un desastre como, por ejemplo, un huracán o un tornado) para restaurar los daños a la propiedad.

A esa base ajustada aumentada, réstale lo siguiente:

  • Ciertos costos de liquidación o cierre.
  • La depreciación permitida para cualquier parte de la vivienda destinada a uso comercial.
  • Créditos energéticos residenciales reclamados por mejoras de capital.
  • Pagos recibidos en concepto de servidumbres o derechos de paso.
  • Reembolsos del seguro por pérdidas por hecho fortuito.
  • Deducciones por pérdidas por hecho fortuito (derivadas de accidentes y desastres naturales) que hayas incluido en tu declaración de impuestos.
  • Créditos por adopción o pagos no tributables de asistencia para la adopción por mejoras agregadas a la base de tu vivienda.
  • Crédito para personas que compran casa por primera vez.
  • Subsidios por ahorro energético no incluidos en tus ingresos brutos.
  • Toda deuda hipotecaria sobre tu vivienda principal liberada después de 2006 pero antes de 2018, si excluiste esa cantidad de tus ingresos brutos. Esto también puede aplicar a una deuda liberada en 2018, siempre y cuando haya habido un acuerdo escrito celebrado en 2017.

Todos estos cálculos dan como resultado la base ajustada que le restarás al precio de venta para determinar tu ganancia o pérdida. Esta base ajustada es lo que se considera como costo de la vivienda para los fines del impuesto.

La base cuando heredas una vivienda

Si heredaste una vivienda de tu cónyuge en cualquier año a excepción de 2010 y viviste en un estado con el régimen de bienes comunitarios (Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington o Wisconsin) tu base, por lo general, será el valor justo de mercado de la vivienda en el momento del fallecimiento de tu cónyuge.

Si viviste en un lugar que no está en un estado con régimen de bienes comunitarios, tu base correspondiente a la parte de la vivienda heredada en cualquier año a excepción de 2010 será el valor justo de mercado en el momento del fallecimiento de tu cónyuge multiplicado por el porcentaje de la vivienda del que era propietario tu cónyuge.

  • Si tu cónyuge era el único propietario de la vivienda, por ejemplo, aumentaría la totalidad de la base al valor correspondiente a la fecha del fallecimiento.
  • Si tú y tu cónyuge eran propietarios conjuntos de la vivienda, la mitad de la base aumentaría al valor correspondiente a la fecha del fallecimiento.

Si heredaste la vivienda de otra persona aparte de tu cónyuge en cualquier año a excepción de 2010, tu base, por lo general, será el valor justo de mercado de la vivienda en el momento del fallecimiento del propietario anterior.

  • Si la persona de la que heredaste la vivienda falleció en 2010, se aplican reglas especiales.
  • Por lo general, tu base es la misma que la de la persona de la que heredaste la vivienda.
  • El albacea tiene la opción de aumentar $1.3 millones la base de la propiedad que pasa a una persona que no sea cónyuge, y $3 millones la de la que pasa a un cónyuge.
  • Para calcular la base exacta de cualquier propiedad heredada, consulta con el albacea testamentario.

Divorcio y base tributaria

Si recibiste tu vivienda de tu excónyuge como parte de un divorcio después del 18 de julio de 1984, tu base tributaria generalmente será la misma que la tuya como pareja en el momento del divorcio. Por lo tanto,

  • si tu ex cónyuge era el único propietario de la vivienda, su base pasa a ser la tuya;
  • si ambos eran propietarios conjuntos de la vivienda, ahora reclamas la base total;

si te divorciaste antes del 19 de julio de 1984, tu base generalmente será el valor justo de mercado en el momento en que la recibiste.

Ganancias diferidas según las antiguas reglas de “reinversión”

En el pasado, es posible que hayas diferido el pago del impuesto sobre una ganancia proveniente de la venta de una vivienda, por lo general, por haber usado la ganancia de la venta para la compra de otra vivienda. Según las antiguas reglas, esto se conocía como “reinversión” de la ganancia obtenida de una vivienda en la próxima.

  • Esta ganancia diferida afectará tu base ajustada si estás vendiendo esa vivienda nueva.
  • El impuesto sobre esa venta original no se eliminó, solo se difirió a alguna fecha futura.

Ya no puedes diferir la ganancia sobre la venta de tu vivienda personal. Para ventas posteriores al 7 de mayo de 1997, se aplica lo siguiente:

  • Por lo general, tienes que optar por excluir la ganancia sobre la venta de tu vivienda personal o reportarla como ingreso tributable en el año en que se vendió.
  • Ya no tienes la opción de diferir los impuestos sobre la ganancia mediante la compra de una vivienda más cara.

Para ver de qué manera se pueden ver afectados tus ingresos por una reinversión de la ganancia antes de que se modifique la ley, considera este ejemplo: Supongamos que compraste una casa por $50,000 en 1993, la vendiste por $75,000 en 1996 y, para diferir el impuesto sobre los $25,000 de ganancia, compraste una vivienda nueva por $110,000. La base de tu nueva vivienda sería de $85,000.

  • $75,000 de precio de venta - $50,000 de costo original = $25,000 de ganancia
  • $110,000 de costo de la vivienda nueva - $25,000 de ganancia no gravada = $85,000 de base de la nueva vivienda

Cómo convertir una vivienda secundaria en principal

Aunque la regla que permite a los propietarios obtener hasta $500,000 de ganancia libre de impuestos se aplica solo a la venta de la vivienda principal, para extender el alivio tributario a una vivienda secundaria podías convertirla en tu vivienda principal antes de venderla. Una vez que la hubieras usado como vivienda durante dos años, ya podías excluir otra vez hasta $500,000 de ganancia. De esa forma, los contribuyentes hábiles podían reclamar la exclusión sobre varias viviendas.

Notas: El Congreso frenó este alivio para los contribuyentes que convirtieron su vivienda secundaria en principal después de 2008.

  • Una parte de la ganancia de una venta posterior de la vivienda no será elegible para la exclusión por venta de la vivienda, incluso si el vendedor cumple con el requisito de haber sido propietario y haber vivido en ella durante dos años.
  • La parte de la ganancia sujeta a impuestos depende de la relación entre el tiempo después de 2008 durante el cual la vivienda fue una unidad secundaria o de alquiler y la cantidad total de tiempo durante la que fuiste propietario de ella.

Por lo tanto, si fuiste propietario de una vivienda vacacional durante 18 años y la conviertes en tu vivienda principal en 2019 por dos años antes de venderla, 50% de la ganancia está sujeta a impuestos (diez años, 2009-2018, de uso no calificado de la vivienda secundaria dividido por 20 años de ser su propietario). El resto calificaría para la exclusión de hasta $500,000.

Para obtener más información

Para obtener información sobre cómo calcular si tienes ganancia o pérdida sobre la venta de tu vivienda, ve el Tema sobre impuestos 703 del IRS: Base de activos. Para obtener información general sobre la venta de tu vivienda, ve la Publicación 523 del IRS: Cómo vender tu vivienda, y el Tema sobre impuestos 701: Venta de tu vivienda.

 

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