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Las mejoras del hogar y tus impuestos

Updated for Tax Year 2021 • April 27, 2022 12:19 PM


OVERVIEW

Como propietario de una vivienda, tal vez te preguntes si recibirás algún beneficio tributario por el dinero que invertiste en arreglar tu casa. La respuesta depende de los tipos de mejoras que hayas hecho y de qué tan bien hayas registrado tus gastos. Este es un resumen del efecto que las mejoras del hogar pueden tener en tus impuestos.


Una mujer usa una lijadora para restaurar una silla afuera
Cuando haces una mejora en el hogar, como la instalación de un sistema de aire acondicionado central o el reemplazo del techo, no puedes deducir el costo en el año en el que haces el gasto. Pero, si llevas un registro de esos gastos, tal vez te ayuden a reducir tus impuestos el año en el que vendas la vivienda.

Mejoras versus reparaciones

El dinero que inviertes en tu hogar se divide en dos categorías en términos de impuestos: el costo de las mejoras versus el costo de las reparaciones. 

Mejoras de bienes de capital

El costo de las mejoras de bienes de capital se agrega a la base tributaria de la vivienda.

  • La base tributaria es la cantidad que vas a restar del precio de venta para calcular tu ganancia.
  • Una mejora de bienes de capital agrega valor a tu vivienda, prolonga su vida o la adapta a nuevos usos.

Si bien no existe ninguna lista exhaustiva de lo que califica como mejora de bienes de capital, da por hecho que podrás agregar los siguientes costos:

  • una ampliación de la vivienda
  • piscina
  • techo nuevo
  • sistema nuevo de aire acondicionado central

Sin embargo, las mejoras de bienes de capital no se limitan a gastos grandes. Otras mejoras que califican incluyen agregar:

  • un calentador de agua adicional
  • ventanas contra tormentas
  • un sistema de intercomunicación
  • un sistema de seguridad para la vivienda

Determinadas mejoras de eficiencia energética en la vivienda también pueden generar créditos tributarios en el momento en el que las haces.

Reparaciones en el hogar

Por otro lado, el costo de las reparaciones no se suma a la base tributaria. Entre los ejemplos de reparaciones, no mejoras, podemos mencionar los siguientes:

  • reparar una canaleta
  • pintar una habitación
  • reemplazar el cristal de una ventana

Llevar un registro de los gastos es menos importante que antes

En el pasado, era fundamental que los propietarios de vivienda guardaran los recibos de todo lo que pudiera calificar como mejora. Cada centavo que se sumaba a la base tributaria era un centavo menos que el IRS (Servicio de Impuestos Internos) podía gravar en el momento en el que vendieras la casa. Sin embargo, ahora que las ganancias por la venta de vivienda están libres de impuestos para la mayoría de los propietarios, no existe ninguna garantía de que llevar un registro exhaustivo de tu base te resulte útil.

Ahorra cuando vendas

De acuerdo con la ley actual, si has sido propietario de la vivienda y has vivido en ella durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta,

  • los primeros $250,000 de la ganancia de la venta de una residencia principal están libres de impuestos para contribuyentes solteros.
  • los primeros $500,000 de ganancia están libres de impuestos para parejas que declaran de forma conjunta.

Estos son los pasos para calcular tu ganancia cuando vendas:

  • Calcula el total de todo lo que pagaste por la vivienda: el precio de compra original, comisiones, etc.
  • Suma a ese costo todas las mejoras que hayas hecho a lo largo de los años para obtener el total, que se conoce como la "base ajustada".
  • Compara la base ajustada con el precio de venta que recibes por la casa.

Si obtuviste una ganancia, es posible que esa ganancia esté sujeta a impuestos (por lo general, solo si la ganancia supera los $250,000 para individuos o los $500,000 para parejas casadas que declaran de forma conjunta).

Algunas notas adicionales sobre el efecto que la venta de una vivienda puede tener en tus impuestos:

  • Desafortunadamente, las pérdidas que resultan de la venta de viviendas personales no son deducibles.
  • Si vendiste una vivienda antes del 5 de agosto de 1997 y aprovechaste la vieja regla que permitía al vendedor aplazar el impuesto sobre la ganancia si la "invertía" en la nueva vivienda, a tu base ajustada se le resta la cantidad de la ganancia reinvertida.

Puedes ver que tiene sentido llevar un registro de lo que gastas en arreglar, ampliar o reparar tu vivienda a fin de reducir o evitar impuestos cuando la vendas.

Cómo prepararte

  • Prepara un fólder especial donde puedas guardar todos los recibos y registros de las mejoras que hagas en tu hogar.
  • Si has vivido en tu casa durante muchos años, y los precios de las viviendas de la zona fueron aumentando gradualmente durante todos esos años, tal vez una porción de la ganancia que obtuviste de la venta sea tributable. De ser así, puedes reducir la ganancia tributable si incluyes las mejoras en la base de costo de la vivienda.
  • Si operas un negocio desde tu hogar o alquilas una porción de la vivienda a otra persona, quizás puedas deducir parte de la base ajustada de la vivienda como depreciación.
    • Si lo haces, cuando la vendas, no podrás excluir, en virtud del beneficio de exclusión de ganancias de hasta $250,000/$500,000, la cantidad de depreciación que descontaste.
    • Además, quizás puedas deducir ahora el costo de las reparaciones que hagas en esa porción de la vivienda.

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