A raíz de la creciente popularidad de Airbnb y otros mercados de alquileres vacacionales, cada vez más personas alquilan sus viviendas y descubren una nueva serie de cuestiones tributarias que eso trae aparejado. Si ofreces tu vivienda, o una habitación de tu vivienda, como lugar de alquiler a corto plazo a través de servicios como HomeAway, VRBO o FlipKey, entre muchos otros, minimizas el impuesto sobre esos ingresos (y a veces lo eliminas por completo) si sigues algunos de estos consejos útiles sobre impuestos.
1. Aprende sobre la regla de los 14 días
Las leyes sobre impuestos están llenas de excepciones, pero la regla de los 14 días (a la que a veces llaman la "excepción del Masters" por su popularidad en Georgia durante el torneo Masters anual de golf) es la más importante para cualquiera que considere alquilar una vivienda vacacional. De acuerdo con esta regla, no reportas ningún ingreso por alquileres que hayas obtenido por un alquiler a corto plazo, siempre que cumplas los siguientes requisitos:
- alquilas la propiedad durante no más de 14 días durante el año Y
- usas tú mismo la vivienda vacacional durante al menos 14 días al año.
Si cumples los requisitos de la regla de los 14 días, no tienes que reportar los ingresos en tu declaración de impuestos y no deduces ningún gasto como gasto de alquiler.
Alice Chan, residente de Portland, gana ingresos extra alquilando su vivienda vacacional en la costa de Oregón varias veces al año. En estos días, Alice cuida de mantener el tiempo total de alquiler por debajo de los 14 días (una táctica que recomienda a otras personas).
"El primer año, tuve huéspedes que pasaron dos estadías de una semana, más 10 días durante Navidad", cuenta Chan. "Terminé pagando un montón de impuestos e invirtiendo muchísimo tiempo en intentar averiguar mis deducciones de impuestos y lidiar con mis finanzas. Ahora, me apego al límite de 14 días".
2. Aprende sobre las excepciones para habitaciones
Si solo alquilas una habitación de tu casa, la regla de los 14 días se aplica de la misma manera que si alquilas la casa entera. Si lo haces por 14 días o menos, no tienes ni siquiera que reportar los ingresos en tu declaración de impuestos, pero no puedes tomar tampoco ninguna deducción de gastos de alquiler.
3. No entres en pánico si recibes una carta del IRS
La regla es simple: no tienes que reportar ingresos por alquileres si te mantienes dentro de la regla de los 14 días. Sin embargo, debido a las leyes de presentación de reportes, las empresas como Airbnb, HomeAway y VRBO podrían reportar al IRS todos los ingresos que recibas por alquileres a corto plazo incluso si el alquiler es por un periodo inferior a dos semanas. Si es así, estos ingresos probablemente se reflejen en un Formulario 1099-K.
En ese caso, y si no incluyes los ingresos en tu declaración de impuestos, es posible que recibas una carta del IRS. No te preocupes. Simplemente tendrás que probar que los ingresos califican para la excepción de los 14 días.
4. Lleva registros exactos de los periodos de alquiler
Las cuestiones tributarias con respecto a tu alquiler vacacional a corto plazo te resultarán mucho más sencillas si lo tratas como un negocio desde el comienzo y llevas registros precisos.
Si alquilas tu lugar por dos semanas o menos, da seguimiento cuidadosamente tanto a los días de alquiler como a los que uses la residencia para ti. Si alquilas la vivienda por un periodo superior al de la excepción de los 14 días, detalla las fechas de forma precisa para que puedas dividir correctamente los gastos personales y los gastos comerciales, como los intereses hipotecarios.
5. Documenta todos los gastos comerciales
Tienes derecho a deducir todos los gastos "ordinarios y necesarios" para operar tu negocio de alquiler. Al igual que la opción de "B&B" de Airbnb, piensa en tu alquiler como uno de tipo "bed-and-breakfast" (alojamiento y desayuno). Si compras nuevas toallas para tus huéspedes, repintas la habitación de huéspedes o dejas una botella de vino sobre la mesa para los huéspedes entrantes, puedes deducir esos gastos de tus ingresos por alquileres.
Si llevas registros claros y contabilizas por escrito todo el dinero que inviertes en el negocio, no tendrás que revisar los estados de cuenta de las tarjetas de crédito para presentar las pruebas correspondientes ante el IRS.
6. Distribuye los intereses hipotecarios e impuestos si solo alquilas una habitación
Si alquilas una habitación, en lugar de la casa entera, durante más de 14 días, incluyes los ingresos en tu declaración de impuestos y puedes reclamar gastos comerciales. Sin embargo, no puedes deducir el 100 % de los gastos, como intereses hipotecarios e impuestos sobre bienes raíces, si alquilas el 100 % de la casa. Debes prorratear entre el uso comercial y el uso personal de la vivienda.
7. Completa el número de identificación del contribuyente del Formulario W-9
Completar formularios
Airbnb, HomeAway, VRBO, FlipKey y empresas similares deben retener el 28 % de tus ingresos por alquileres si no les proporcionas un Formulario W-9. En la mayoría de los casos, el impuesto sobre tus ingresos por alquileres será inferior al 28 %.
No hay motivo para dejar que las agencias de impuestos retengan el pago en exceso todo el año, así que presenta ese Formulario W-9. Una vez que lo hagas, la empresa de alquiler podrá dejar de retener el porcentaje de tus ingresos, lo que te dará acceso inmediato a la máxima cantidad de ingresos por alquileres.
8. Deduce las tarifas por servicio
Airbnb, FlipKey y otras empresas de alquiler a corto plazo suelen cobrar una tarifa porcentual (denominada tarifa por servicio) que se deduce del alquiler que pagan los huéspedes. Si estas empresas les envían a ti y al IRS un Formulario 1099 que refleje tus ganancias por alquiler de vivienda durante el año, el formulario incluirá la cantidad en concepto de tarifas por servicio.
Si alquilaste tu vivienda o apartamento durante más de 14 días en el año, puedes (y deberías) deducir esa tarifa de los ingresos por alquileres que hayas reportado. Dado que el 100 % de la tarifa se relacionó directamente con el uso para alquiler de la propiedad, puedes deducir la cantidad total pagada.
9. Obtén información sobre los impuestos de ocupación aplicables
Algunos gobiernos estatales y locales imponen impuestos de ocupación sobre los alquileres a corto plazo. Estos varían ampliamente de una jurisdicción a otra, ya sea desde el nombre del impuesto (impuesto hotelero en algunos estados, impuesto de hospedaje temporal en otros) hasta las tasas y reglas.
En muchos casos, el anfitrión debe recaudar el impuesto de ocupación directamente a los arrendatarios y enviar el dinero a la agencia de impuestos, pero algunas empresas como Airbnb recaudan y envían los impuestos en ciertas ciudades y estados.
10. Paga impuestos sobre el trabajo por cuenta propia
Si alquilas tu vivienda, haces reservaciones y ofreces servicios como café o desayuno, el IRS podría tratarte como trabajador por cuenta propia en el negocio de alquileres vacacionales.
Si eres trabajador por cuenta propia, tienes que pagar impuestos sobre el trabajo por cuenta propia e impuestos sobre los ingresos. Los impuestos sobre el trabajo por cuenta propia cubren las contribuciones al Seguro Social y a Medicare por los ingresos que obtengas al trabajar de manera independiente.
Para entender mejor las deducciones de impuestos, prueba nuestra Calculadora de deducciones de impuestos para Airbnb.
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